A jelenlegi gazdasági helyzetben sokan döntenek úgy, hogy megtakarításaikat ingatlanba fektetik, és hosszú távra bérbe adják azt. Az ingatlankiadásnak azonban számos nehézsége van, az albérlettel kapcsolatos ügyintézés pedig nem csak a bérleti szerződés megkötésében merül ki. Cikkünkben elmondjuk, mire kell figyelni, hol vannak a legnagyobb csapdák, hogyan kerülhetjük el ezeket, és kihez forduljunk, ha nem szeretnénk a befektetésként vásárolt ingatlannal kapcsolatos teendőkkel sok időt tölteni.
Az ingatlankiadás sokkal összetettebb feladatokat is magában foglal, mint feladni egy hirdetést, és várni a jelentkezőket, majd beszedni a bérleti díjat. Mindenki hallott már gondatlan, kárt okozó, vagy kiköltözni nem akaró bérlőkről, akikkel meggyűlt a baja a tulajdonosnak. Nézzük, mi mindet tehetünk azért, hogy ne járjunk így.
„Amikor elhatározzuk, hogy kiadjuk a lakásunkat, számos kérdésben érdemes kikérni egy szakértő véleményét” – mondja Pusztai-Nagy Dorottya, a LIVING szolgáltatásfejlesztési vezetője, a LIVING Service képviselője. „Ilyen például az ingatlan reális bérleti díjának meghatározása, vagy a lakás lehető legoptimálisabb bemutatása megfelelően megkomponált fotókkal, rendezett enteriőrrel, átlátható alaprajzzal és részletes leírással a lakásról és a fenntartás várható költségeiről. Érdemes olyan szakemberhez fordulni, aki megfelelő tapasztalattal rendelkezik a bérleti lakáspiacon, elsősorban abban a lokációban, ahol az ingatlant kínáljuk.”
Az elhelyezkedés mellett fontos a lakás felszereltsége is. „A 13. kerületben az a tapasztalatunk, hogy annál könnyebb a kiadás, minél több praktikus beépített bútor található a lakásban. Mivel egyre több a külföldi bérlő, valamint olyan fiatalok, akik most kezdik önálló életüket, előnyben részesítik a teljes bútorzattal kiadott lakásokat, ahová egyből beköltözhetnek” – folytatja a szakértő.
Érdekességként említi meg, hogy a 13. kerületben a nappali plusz egy hálószobás, kb. 40-50 m2-es, erkélyes lakások a legkeresettebbek. Ez már az a méret, ahová egy fiatal pár be tud költözni, és akár home office-ból is tudnak dolgozni anélkül, hogy zavarnák egymást.
A kiadás előtt nem árt átgondolni, ki a célcsoportunk, és felkérni egy úgynevezett home stagert, mint a LIVING Service, aki a rendelkezésünkre álló keretből kicsinosítja és stílusossá teszi, előkészíti a fotózásra a lakást. A profi fotók mellett az apró részletek feltüntetése is fontos: nagyon sok időt spórolunk meg, ha a hirdetésünk minden fontos részletet tartalmaz, mert így elkerülhetjük a felesleges köröket.
Minden ingatlantulajdonosnak az a célja, hogy megbízható, pontosan fizető bérlőt találjon. És ezzel meg is érkeztünk a legnehezebb és legkockázatosabb részhez, a bérlő kiválasztásához.
Már telefonon érdemes „előszűrni” a jelentkezőket: sokan felületesen olvassák végig a hirdetést, és lehet, hogy csak a személyes találkozón derülne ki a számukra, hogy mik a pontos feltételek az ingatlanban. Ugyanígy a kaució mértékét is jó már az „elsőkörös” telefonos beszélgetésben tisztázni, és azt is, hogy mikor költöznének.
Az érdeklődők fogadása fárasztó és időigényes feladat, amire fejben is készülni kell. Mire elkezdődik a „casting”, a kiadás feltételeinek összes apró részletét át kell gondolnunk. Jó, ha a személyes találkozón kéznél vannak a közüzemi számlák, a közösköltség összege, és a kész szerződés tervezete. Fontos, hogy az alapvető dolgokban – fizetés, számlák, kaució – teljes legyen az egyetértés. Ha már az elején nem sikerül elfogadtatni a feltételeinket, a későbbiekben könnyedén nehézségekbe ütközhetünk.
„Mindenképpen meg kell győződni arról, hogy a bérlő fizetőképes-e. Ehhez munkáltatói igazolást szoktunk kérni a jelentkezőktől” – magyarázza a LIVING profi szolgáltatócégének, a LIVING Service-nek az eljárását Pusztai-Nagy Dorottya. „Arra az esetre, ha a bérlő időközben mégis fizetésképtelenné válna, a bérleti szerződésben kérünk megjelölni egy olyan másodlagos címet, – akár a másik lakás tulajdonosának befogadói nyilatkozatának bemutatásával –, ahová a bérlő el tud költözni”.
Nem túlzás azt mondani, hogy ezek után a megfelelő bérleti szerződésen múlik minden. Az átgondolt szerződés nemcsak a részletekre terjed ki, hanem minket is bebiztosít a nem fizető, vagy éppen kiköltözni nem akaró bérlőkkel szemben.
„Számos olyan esetről hallhatunk, hogy a bérlő nem fizet, vagy nem akarja elhagyni a bérleményt a bérleti szerződés megszűnése vagy megszüntetése esetén. Ilyenkor – közjegyző előtt tett nyilatkozat hiányában – a bérbeadó csak hosszas és sokba kerülő hatósági és jogi eljárások után juthat hozzá a pénzéhez, vagy kényszerítheti rá a bérlőt a lakása elhagyására” – mondja a szolgáltatásfejlesztési vezető.
A közjegyző előtt tett nyilatkozat és egy szakszerűen megírt bérleti szerződés valódi védelmet nyújthat ilyen helyzetekben: „A bérlő közjegyző előtt tett kiköltözési nyilatkozatában, végrehajtás terhe mellett vállal egyoldalú kötelezettséget a szerződésben meghatározott bizonyos kötelezettségek teljesítésére. Arra, hogy a szerződés megszűnése esetén a lakást elhagyja, személyes ingóságait elviszi, az esetleges hátralékos bérleti díjat és egyéb költségeket megfizeti.”
A bérleti szerződés közokiratba foglalása esetén az egész bérleti szerződést a közjegyző szerkeszti, a bérbeadó és a bérlő is aláírja. Ez a típus a bérlő számára is biztosítékot jelent, hogy a bérleti szerződés lejártakor visszakapja a kauciót.
A kiürítési nyilatkozat közokiratba foglalása esetén a bérleti szerződést a felek magánokiratban megkötik, és a már meglévő bérleti jogviszony alapján a bérlő egyoldalú nyilatkozatban megerősíti a bérleti szerződésben vállalt kötelezettségvállalásait (ingatlan kiürítése, bérleti díj, rezsi átalány megfizetése stb.)
„A bérlőnek tehát előírhatjuk a szerződésben, hogy kötelezettségvállaló nyilatkozatokat tegyen közjegyző előtt, ami magában foglalja a kiköltözésre és a díjak, költségek megfizetésére vonatkozó kötelezettséget is. Amennyiben a bérlő a későbbiekben nem tesz eleget a vállalásainak, a bérbeadó perindítás nélkül kezdeményezhet közvetlenül végrehajtási eljárást” – teszi hozzá a szakember.
A legjobb, ha a lehető legtöbb kérdést illetően előre, írásban megállapodunk a bérlővel. „Fontos, hogy minden olyan kitétel kerüljön bele a bérleti szerződésbe, ami a lakás tulajdonosa számára lényeges: például, hogy hozható-e háziállat, lehet-e dohányozni a lakásban, felfúrható-e kép a falra, mikor esedékes a bérleti díj és a közös költség megfizetése, az óraállások diktálása” – javasolja a szakember.
Fontos tisztázni, hogy a bérleti szerződés megkötése nem jelenti az ingatlannal kapcsolatos ügyintézés végét. Álmaink bérlője mellett is felmerülhetnek műszaki hibák, figyelnünk kell a fizetési határidőkre, a számlák rendezésére, és így tovább. A munka és a család mellett, vagy hosszabb külföldi tartózkodás esetén előfordul, hogy nem marad idő az albérlettel kapcsolatos teendőkre. Ezeket a terheket átadhatjuk professzionális ingatlanüzemeltető cégnek is, mint a LIVING Service, aki a bérleti díjból befolyó összeg töredékét kéri el a szolgáltatásért.
„Célszerű nemcsak az ingatlan bérbeadását, de annak az üzemeltetését is szakemberre bízni, ha nem szeretnénk olyan ügyek intézésével foglalkozni, mint az óraleolvasás, fizetési határidők kezelése, probléma esetén jogi ügyek intézése, felmerülő karbantartási munkák kezelése stb.” – tanácsolja Pusztai-Nagy Dorottya. Több megoldás közül is választhatunk:
A bérlői ingatlanközvetítői szolgáltatás a lakás szakember segítségével történő kiadását jelenti. Egy megbízás alapján történik, ahol a szolgáltatást végző cég profi fotókkal, alaprajzzal és leírással hirdeti meg az ingatlant. A jelentkezőket előszűri, bemutatja a lakást az érdeklődőknek és letárgyalja velük a bérleti díjat és a bérleti szerződés részleteit.
Az ingatlankezelési (property management) szolgáltatás ezzel szemben az ingatlan üzemeltetését jelenti, és azt, hogy a szolgáltató – a tulajdonos meghatalmazása alapján – intézkedik mindben, a lakást érintő kérdésben és feladattal kapcsolatban. Ilyen például az ingatlan bérbeadásán felül a bérleti díjak, kauciók és közüzemi díjak beszedése, pénzügyi beszámoló készítése, a bérlői problémák kezelése, illetve a karbantartási vagy átalakítási munkálatok lebonyolítása.
A lakáskiadás számos nehézséggel járhat. Érdemes átgondolni, hogy munka és család mellett jut-e erre elegendő időnk és energiánk, és szeretnénk-e, ha a bérlő minden problémájával minket hívogasson, akár az éjszaka közepén. Hogy megelőzzük az esetleges kellemetlenségeket, érdemes szakértő segítségét kérni a hirdetés megfogalmazásától a bérlők kiválasztásán át az üzemeltetésig.
A LIVING lakóingatlan-fejlesztő profi szolgáltató cégének, a LIVING Service-nek a célja, hogy levegye az ingatlantulajdonosok válláról a lakás kiadásával kapcsolatos terhet. A bérbeadási szolgáltatás igénybevételével, 1 havi bruttó bérleti díj ellenében szakértők nyújtanak segítséget többek között a lakáshirdetés feladásban, érdeklődők szűrésben, az ingatlan fotózásában és bemutatásában.
A LIVING Service ingatlankezelési szolgáltatása pedig teljeskörű segítséget nyújt az ingatlan üzemeltetésében és átvállalja a bérbeadott lakással járó napi feladatokat, mindezt havonta a bruttó bérleti díj 12%-a ellenében.
További információ az aloldalunkon.
Keresse értékesítőinket
+36 70 705 23 69
sales(at)living(dot)hu
LIVING bemutatóterem
1134 Budapest, Klapka u. 8.